Вопрос приобретения недвижимости в Словении всегда был и остается актуален не только для граждан страны, но и для иностранных инвесторов. Благоприятный климат, горы, море, термы — все эти факторы создают на рынке недвижимости Словении постоянный устойчивый спрос.

Я начинаю серию публикаций о ситуации на рынке недвижимости в Словении и в этой статье я вкратце расскажу о ситуации и трендах на словенском рынке, а также постараюсь сделать подробный и содержательный анализ цен на определенный сегмент жилой недвижимости, а именно на квартиры. О ценах на дома и землю под застройку, а также всех особенностях этого сегмента рынка, вы сможете прочитать в одной из следующих статей.

Анализ проведен на основании информации из ежегодного отчета Управления геодезии РС за 2016 год. Хочу сделать акцент на том, что информация из ежегодного отчета базируется на фактических ценах купли-продажи недвижимости, поэтому реальная картина несколько отличается от картины рекламных цен с портала Napremičnine.

И прежде чем начать, давайте сделаем небольшой исторический экскурс.

Итак, самые значимые даты для словенского рынка недвижимости:
2008 год — рынок достиг своего пика;
2009  — рынок пострадал от мирового финансового кризиса и достиг дна;
2013 — ситуация усугубилась и рынок достиг своего второго дна;
2014 — оживление рынка недвижимости.

Что касается структуры жилого фонда, то около 525 тысяч квартир или 62% жилого фонда представляет собой жилье в отдельных домах на одну-две семьи, таунхаусах и домах близнецах (далее дома), около 323 тысяч квартир или 38% — это квартиры в многоквартирных домах (далее квартиры).

АНАЛИЗ

В настоящий момент словенский рынок недвижимости снова начал расти. Факт роста доказывает рекордное количество покупок жилой недвижимости в первой половине 2016 года, зафиксированное в ежегодном отчете Управления геодезии РС.

Несмотря на то, что присутствуют небольшие отступления в ценах на жилую недвижимость в разных регионах страны, количество сделок купли-продажи в среднем приблизилось к количеству из предкризисного периода.
В 2016 году, прежде всего за счет роста купли-продажи жилой недвижимости и земли под застройку, рост движения на рынке, который начался интенсивным оживлением в 2014 году, продолжился.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ 

Спрос на недвижимость в Словении продолжает расти. Факторы влияния — низкие проценты на кредит, рост числа работающих, рост зарплаты и падение цен на квартиры во время кризиса, а также все больший интерес потенциальных инвеститоров.

На данный момент цены квартир и жилых домов всё ещё ниже, чем они были до кризиса. На рынке распродаются последние запасы новостроек из прошлых лет. Новостройки на данный момент — это достройка того, что в 2008 и 2009 году встало из-за кризиса. Предложения новых квартир, как такового, ещё нет, в связи с чем можно ожидать начало нового строительного цикла.
Такой вывод можно сделать на основании роста продаж земли под застройку и количества выданных разрешений на строительство. Цены, по прогнозам, будут расти в каждом регионе своим темпом, наибольший рост ожидается на побережье и в Любляне.

КВАРТИРЫ 

Рынок квартир по количеству и стоимости представляет собой самый развитый рынок недвижимости в Словении. Почти половина жилого фонда сосредоточена в 5 крупнейших городах (Любляна 29%, Марибор 11%, Целье 4%, Крань и Копер по 3%)

Спрос есть, прежде всего, на небольшие жилые площади на хороших локациях, подходящие для инвестиций и этот спрос существенно превышает предложение. Среди сегодняшних покупателей заметно увеличилось число иностранцев, чего в предкризисные года не было.

Самый высокий спрос наблюдается на недвижимость в Любляне, за ней идёт побережье. Причины спроса — возможность краткосрочной сдачи недвижимости в аренду туристам, например, через Airbnb и Booking.com. В других регионах Словении подобного ажиотажа нет, разве что в Новой Горице по причине недостатка квартир.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Средняя цена б/у квартиры по стране в прошлом году составляла 1.510 €/m2, что на 17% ниже чем в 2008 году. Исключением стали Крань и побережье (без Копера). В Кране цены после кризиса упали меньше всего — на 12% по сравнению с 2008 годом. В то время как на побережье (без Копера) падение цен стало самым высоким — цены зафиксированы на 27% ниже по сравнению с 2008 годом.

Ниже приведен график движения средних цен вторичного жилья в различных регионах Словении за период 2007-2016

 

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Запасы непроданных квартир из прошлых лет потихоньку подходят к концу. По оценкам в конце года на побережье в запасе было 420 квартир, в Любляне 230, в Гореньской области 60. В других местах запасов практически нет.

Почти во всех крупных городских центрах не хватает новостроек. Спрос на новые квартиры, несмотря на наличие небольших запасов, самый большой в Любляне и на побережье. Средняя цена новых квартир по стране была около 2.150 €/m2, средний год постройки 2012 — это значит, что до сих пор распродаются квартиры из предкризисных проектов, а новостройки, как таковые, пока ещё редкость.

Средняя цена на квартиры обанкротившихся инвеститоров, проданных на аукционах, была в среднем на 30% ниже рыночной цены, средний год застройки 2009.

В Любляне в прошлом году свершилось почти 30% всех продаж на первичном рынке страны. Средняя цена по городу была 2.660 €/m2, средний год постройки 2014. Цены в сравнении с предыдущим 2015 годом выросли на 6%, на столько же выросли и цены вторичного рынка. Средняя цена в пригороде Любляны была 1.930 €/m2, год постройки 2012. Побережье без Копера — 2.110 €/m2, год постройки 2016. Марибор — 1.550 €/m2, год постройки 2009.

Ниже приведен график средних цен первичного жилья в различных регионах Словении за 2016

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Из выше приведенной информации следует, что ситуация на рынке очень неоднородная и приводить средние цены по стране не вполне корректно. Очевидно, что цены в Любляне и на побережье продолжат расти, с появлением новостроек возможно немного приостановятся, но не сильно. В целом рынок активизировался и все будет зависеть от спроса и предложения.

Автор Evgeniya

Меня зовут Евгения, я студентка 5-го курса архитектурного факультета Люблянского университета, постоянно живу в Словении с 2009 года и без стеснения могу сказать, что на словенском говорю, как на русском. Зимний семестр 2017/2018 отучилась по обмену в Политехническом университете в Барселоне. Работаю в архитектурном бюро в Любляне.

Написать комментарий